Inwestycja w ziemię to jedna z najstarszych form inwestowania. Inwestowanie w ziemię stanowi jedną z bezpieczniejszych form inwestowania pieniędzy. Grunt jest dobrem ograniczonym, co powoduje że jego podaż pozostaje bez zmian a popyt na ziemię cały czas się zwiększa. W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na trzy kluczowe pytania:

✔ czy warto inwestować w ziemię?

✔  jak inwestować w ziemię?

✔ gdzie inwestować w ziemię?

Inwestowanie  / Inwestycja w ziemię  | Data opublikowania: 24 sty 2021 r. | Data aktualizacji: 31 sty 2021 r.

Autor

Maksymalizuję potencjał firm poprzez skuteczne zarządzanie finansami. Jestem trzecim pokoleniem przedsiębiorców w swojej rodzinie.
controlling, controlling finansowy dla sprzedawców, wdrożenie controllingu, konsultant biznesowy, controlling w firmie

Krzysztof Janik

Dołącz do sieci inwestorów

✔ Wyszukanie inwestycji 

✔ Wyselekcjonowane inwestycje 

✔ Analizy opłacalności inwestycji

    Poprzez kliknięcie przycisku “Dołączam” wyrażasz zgodę na otrzymywanie informacji handlowych, w szczególności newsletterów, od Enterprise Startup. Każda komunikacja jaką do Ciebie skierujemy będzie zawierała opcję wycofania subskrypcji. Zgodę możesz również wycofać w każdym czasie poprzez wysłanie wiadomości na adres kontakt@enterprisestartup.pl.

    Administratorem Twoich danych osobowych jest Enterprise Code sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (30-348), przy ul. Bobrzyńskiego 29 lok. 17. Dane osobowe przetwarzane będą w celu wysyłania informacji handlowych, w szczególności newslettera. Pełną informację o przetwarzaniu danych osobowych znajdziesz w Regulamin i Polityka prywatności.

    Decyzje o inwestowaniu w ziemię czy nieruchomości są zawsze uwarunkowane pewnymi motywacjami. Chcesz się zabezpieczyć finansowo, poprawić komfort życia albo zależy Ci na tym, by “pozostawić” swoim dzieciom coś po sobie. Bez względu na cel, jaki Ci przyświeca liczą się rezultaty, a te zależą od tego w co zainwestujesz swoje pieniądze. 

    W tym artykule przedstawię Ci kolejną bezpieczną i stabilną finansowo formę lokowania kapitału, jaką jest inwestycja w ziemię.

    Czy warto inwestować w ziemię?

    ESOP program opcyjny

    … tak. I właściwie na tym mógłbym zakończyć swoją wypowiedź. Dla mnie inwestowanie w ziemię jest rozwiązaniem tak oczywistym, jak inwestycja w nieruchomości.

    W dobie kryzysu ekonomicznego ciężko jest znaleźć bezpieczny sposób lokowania kapitału. Inwestycja w grunty nie słabnie na popularności, a wielu Polaków uważa, że jest to najlepsze zabezpieczenie na emeryturze. Niektóre produkty inwestycyjne są narażone na ‘wahania’ rynku. W odróżnieniu od nich inwestycja w ziemię jest na te wahania odporna.

    Niewątpliwie do plusów należy fakt, że nieruchomości gruntowe są dziedziczone, a spadkobiercy mogą odzyskać prawa do nieruchomości nawet po kilku latach.

    Warto też wspomnieć o korzyściach płynących z ewentualnej sprzedaży ziemi. Jeśli zdecydujesz się na jej sprzedaż po 5 latach od nabycia, wówczas transakcja będzie zwolniona z 19% podatku dochodowego (podatek “Belki”). Ponadto sprzedaż gruntów rolnych zwolniona jest z 23% podatku VAT.

    Posiadanie ziemi, to także nieograniczone możliwości. Ziemię można wykorzystać pod takie inwestycje, jak: budowa całorocznego domu, domków rekreacyjnych na wynajem lub pensjonatu, wybudowanie lokalu usługowego, dzierżawa gruntu. Najważniejsze to wybór lokalizacji gruntu, która swoimi walorami zagwarantuje Ci powodzenie inwestycji.

    Inwestowanie w ziemię

    Inwestowanie w ziemię jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Co ważne, nieruchomości nie wymagają stałej obserwacji, dzięki czemu nie są tak absorbujące jak np. śledzenie giełdy. Jest wiele form inwestycji w ziemię, dlatego w tej części artykułu dowiesz się, jak inwestować, by stopa zwrotu była wyższa.

    Zanim podejmiesz decyzję o inwestowaniu w ziemię, ważne jest, abyś dobrze poznał rodzaje inwestycji. Znajomość rynku, perspektywiczne spojrzenie na sytuację na pewno będą pomocne przy wyborze gruntu.

    Inwestycje w grunty rolne

    Grunt rolny, to ziemia, która w ewidencji została zakwalifikowana jako użytek rolny. O klasyfikacji decyduje fakt, czy na danym terenie jest lub była prowadzona działalność rolnicza. Na kwalifikację może wpływać także miejscowy plan zagospodarowania, który definiuje działkę jako rolniczą nawet jeśli taki rodzaj działalności nie był prowadzony lub teren nie nadaje się na działalność rolną.

    Jeśli ziemia w miejscowym planie zagospodarowania ma status rolny, to zmiana statusu na budowlany jest niewykonalna.

    Decydując się na inwestycję w grunt rolny nie masz całkowitej pewności, że będzie istniała możliwość przekształcenia go na działkę budowlaną. Jeśli teren jest wysokiej klasy (I – III) szanse na uzyskanie zgody, o zmianie statusu gruntu, wydanej przez Ministerstwo maleją. Grunty rolne są jednak tańsze niż działki budowlane.

    Inwestowanie w działki budowlane

    Grunty budowlane to nieruchomości przeznaczone na cele budowlane. Cechami charakterystycznymi tych ziem są:dostęp do drogi publicznej,  infrastruktura techniczna lub kształt. Działki budowlane muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych, które znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku.

    Zaletą inwestycji w działkę budowlaną i jednocześnie różnicą pomiędzy działką rolną jest to, że przy zakupie gruntu budowlanego możesz od razu przystąpić do działania. Unikasz wielu urzędowych spraw, które towarzyszą przy odrolnieniu działki. Jednak inwestycja w ziemię budowlaną jest dużo droższa. Oczywiście informację o tym, co możesz wybudować na danym terenie znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania.

    Jedną z form tej inwestycji jest zakup działki rolnej, a następnie jej odrolnienie. 

    Jak odrolnić działkę?

    Celem odrolnienia działki jest przekształcenie gruntu rolnego na działkę budowlaną. Aby uzyskać zgodę na odrolnienie działki, należy złożyć wniosek w urzędzie gminy na terenie, na którym znajduje się działka. Jeśli działka rolna nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania- możesz starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Również w tym przypadku powinieneś złożyć odrębny wniosek w urzędzie gminy.

    Pamiętaj, że jeśli działka ma powyżej 0,5 hektara, zgodę na odrolnienie musisz uzyskać od Ministra Rolnictwa.

    Decydując się na odrolnienie działki, przeanalizuj koszty. Niekiedy może okazać się, że odrolnienie gruntu wiąże się z wysokimi kosztami i jest nieopłacalne.

    Pozostałe inwestycje w ziemię

    Działki leśne

    Przyznam szczerze, że perspektywa zamieszkania w lesie, wśród natury, jest kusząca… jednak w przypadku zakupu tego rodzaju działek decyzję o inwestycji musisz podjąć w pełni świadomie. Dlaczego?
    Zgodnie z ustawą z dnia 29 września 1991 r. o lasach, “lasem nazywane są grunty leśne, które w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako lasy.” Tym samym podlegają one ochronie i na  terenie lasu mogą powstawać tylko i wyłącznie budynki służące gospodarce leśnej lub bezpieczeństwu państwa. Działki leśne choć piękne, nie mają zbyt dużej wartości dla inwestora. Poza kupnem kawałka ziemi (ceny są dość niskie), nie możesz w tym miejscu wprowadzić żadnych zmian. Postawienie budynku,nawet domku letniskowego jest surowo zabronione. W tej sytuacji najlepiej znaleźć teren, na którym postawiona jest leśniczówka, ale w tym przypadku koszt inwestycji mocno wzrasta.

    Działki siedliskowe to działki, na których znajdują się obiekty budowlane, które są częścią gospodarstwa rolnego (znane jako zabudowa siedliskowa). Do takich obiektów można zaliczyć budynki gospodarcze, hodowlane oraz budynki mieszkalne należące do rolnika prowadzącego gospodarstwo. Co ważne: działka siedliskowa to nie działka budowlana.

    Podstawową różnicą pomiędzy tymi działkami jest ich określenie wynikające z przepisów. Działka budowlana charakteryzuje się dostępem do drogi publicznej lub  kształtem. W przypadku działki siedliskowej przepisy jedynie sugerują, że mogą być na niej wzniesione budynki związane z gospodarstwem rolnym. Taki rodzaj zabudowy nie musi posiadać dostępu do drogi.

    Działkę siedliskową może kupić właściwie każdy z nas. Jednak budynek mieszkalny, zgodnie z obowiązującymi przepisami, może postawić rolnik. Na szczęście, nawet w takiej sytuacji, są pewne wyjątki:

    👉 Jeśli jesteś rolnikiem i na zakupionej działce siedliskowej planujesz prowadzić działalność rolniczą, wówczas możesz zbudować dom i inne budynki gospodarcze, jeśli miejscowy plan zagospodarowania przewiduje taką możliwość.

    👉 Jeśli nie jesteś rolnikiem i kupiłeś działkę siedliskową niezabudowaną, a pozwolenie na budowę zostało wydane, wówczas możesz wznieść na niej dom. Pozwolenia wydane na budowę są przenoszone z poprzedniego właściciela na nowego automatycznie.

    👉 Jeśli nie jesteś rolnikiem i kupiłeś działkę zabudowaną, wówczas możesz starać się o uzyskanie zgody na przebudowę budynków. W tym przypadku wymagana jest zgoda na odrolnienie działki.

    Ciekawostka: 

    Inwestując w zakup działki siedliskowej, pamiętaj, że przepisy pozwalają na zakup terenów rolnych przez nie-rolników bez dodatkowych formalności, jeśli grunty są nie większe niż 1 ha. Natomiast zabudowa na działce siedliskowej jest możliwa wtedy, gdy działka ma powyżej 1 ha.

    Działki inwestycyjne (inaczej zwane działkami przemysłowymi) to rodzaj gruntów przeznaczonych konkretnie pod inwestycje budowlane (np. magazyny, biurowce). Cechą charakterystyczną tych działek jest to, że często znajdują się z dala od aglomeracji, ponieważ zakłada się, że na ich terenie mogą powstać uciążliwe dla otoczenia inwestycje np. fabryki.

    Działki rekreacyjne, to po prostu “Rodzinne Ogródki Działkowe”. Na tego rodzaju gruntach istnieje możliwość budowania niewielkich budynków o charakterze mieszkaniowym, które mają służyć okresowo, a nie całorocznie. W tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania określa rodzaj zabudowy, wielkość, szerokość i wysokość takiego domku. W niektórych przypadkach dopuszcza się budowę większego obiektu wypoczynkowego.

    Inwestycja w domek letniskowy, zwłaszcza w okolicach typowo wypoczynkowych z bliskością morza, jezior, lasów, gór to naprawdę rozsądna decyzja inwestycyjna.
    W okresie wiosenno – letnim lub jesienno – zimowym taki rodzaj domu możesz  przeznaczyć dla turystów. Zapotrzebowanie na ten rodzaj zakwaterowania stale rośnie.

    Ponadto domek letniskowy, to miejsce, które Tobie posłuży do wypoczynku.

    Warto, abyś miał na uwadze fakt, że  domy letniskowe nie wymagają długotrwałych prac oraz ogromnych nakładów finansowych i możesz go postawić w krótkim czasie.

    Dzierżawa ziemi

    Dzierżawa ziemi wymaga zawarcia umowy pomiędzy dzierżawcą i wydzierżawiającym. Umowę można zawrzeć zarówno na czas określony jak i nieokreślony i powinna ona zawierać podstawowe dane (datę, miejsce zawarcia, przedmiot umowy, czas trwania umowy, wysokość czynszu i datę jego uiszczenia). Taki rodzaj umowy wymaga poświadczenia notarialnego. 

    Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest korzystanie z gruntu rolnego zgodnie z przepisami oraz zakaz udostępniania ziemi osobom trzecim.

    Jak inwestować w ziemię?

    Niezależnie od wybranego rodzaju inwestycji w ziemię się zdecydujesz, warto, abyś pamiętał o aspektach:

    1⃣ prawnych gruntu

    Może okazać się, że ziemie obciążone są zadłużeniem poprzedniego właściciela lub prawo własności nie zostało sporządzone zgodnie z przepisami. Warty w tym punkcie zwrócić uwagę na:

    wykonane badania geologiczne,

    status gruntu w ewidencji ( ustawa ogranicza czasem zbywanie gruntu),

    obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania – MPZP,

    zapis w MPZP umożliwiający realizację planowanej inwestycji na tej nieruchomości gruntowej,

    wydaną decyzję o pozwoleniu na budowę / warunki zabudowy,

    odmowną decyzję o wydaniu warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę,

    wpis w księdze wieczystej,

    status prawa własności lub użytkowania wieczystego.

    2⃣ Infrastruktury

    Niektóre grunty mogą okazać się bardzo atrakcyjne, zwłaszcza te położone z dala od innych budynków. Warto jednak zweryfikować, czy nieruchomość gruntowa ma: 

    dostęp do mediów,

    dostęp do drogi publicznej,

    zjazd,

    wymiary umożliwiające realizację planowanej inwestycji.

    Warto również zwrócić uwagę na możliwe do wystąpienia ryzyko zgłoszenia przez sąsiedztwo zastrzeżeń do planowanej inwestycji. Powyżej wyszczególniłem najważniejsze aspekty, na które warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o inwestycji w grunty pod inwestycje.

    Opłacalność inwestycji w ziemię

    Na wartość gruntów wpływają różne czynniki, dlatego niekiedy ten sam rodzaj działki, w tym samym województwie może różnić się ceną. W tej części artykułu chciałbym omówić średnie ceny ziemi (zakupu/sprzedaży) za hektar, które zostały opublikowane w II kwartale 2020 roku przez GUS.

    Oceniając plany inwestycji w ziemię, warto wziąć pod uwagę ceny z uwzględnieniem jakości gruntów. Informacje o średnich cenach transakcyjnych gruntów wykorzystywane są przez banki w procesie udzielania kredytów (m.in.: kredytu inwestycyjnego w rolnictwie i rybactwie śródlądowym, kredytu na zakup użytków rolnych, kredytu z częściową spłatą kapitału na zakup użytków rolnych przez młodych rolników).

    Pomocna w wycenia gruntów jest ich klasyfikacja na:

    grunty dobre – klasa I, II, III a

    grunty średnie – klasa III b, IV

    grunty słabe – klasa V, VI

    oraz

    łąki oraz pastwiska klasy I i II zalicza się do gruntów dobrych.

    łąki oraz pastwiska klasy III i IV zalicza się do gruntów średnich.

    łąki oraz pastwiska klasy V i VI zalicza się do gruntów słabych.

    Grunty dobre:

    W województwie dolnośląskim koszt inwestycji w tego rodzaju grunt to ok. 47 550 złotych. Ten sam rodzaj gruntu w województwach lubelskim, małopolskim, mazowieckim i warmińsko – Mazurskim, to kolejno:  48 391 złotych, 41 769 złotych, 61 390 złotych oraz 59 625 złotych. W wielkopolsce cena za grunt, to 84 927 złotych!

    Grunt średni: 

    Najmniej za taki grunt zapłacimy w województwie podkarpackim (26 541 złotych) oraz w województwie zachodniopomorskim – 30 000 złotych. Najwyższa cena za grunt orny klasy średniej widnieje w województwach wielkopolskim (66 181 złotych) oraz kujawsko – pomorskim (55 335 złotych). 

    Grunt słaby:

    Średnia cena inwestycji w ziemię w tym przypadku, to ok. 35 370 zł. Najtańsze grunty znajdziesz w województwach: świętokrzyskim (19 833 złotych), podkarpackim (21 000 złotych) oraz zachodniopomorskim (22 300 złotych). Natomiast na terenie województw wielkopolskiego i kujawsko – pomorskiego cena za grunty słabe oscyluje w granicach 40 000 – 45 000 złotych. 

    Każda inwestycja w ziemię obarczona jest ryzykiem, dlatego podejdź do tego rzetelnie i z dozą rezerwy. Przeanalizuj koszty oraz każdy możliwy scenariusz i pamiętaj, że dobrze dobrana inwestycja zapewnia ochronę i stabilność ulokowanego wkładu finansowego.

    Podsumowanie

    W tym artykule przedstawiłem kilka możliwych forma inwestowania w ziemię zarówno dla początkujących, jak i wtajemniczonych inwestorów. Inwestuj w nieruchomości co do których masz pełną informację umożliwiającą ocenę jej atrakcyjności. Większość inwestycji w nieruchomości niesie ze sobą dodatnią stopę zwrotu. Przed wykonaniem pierwszego kroku pamiętaj, aby wybrać dla siebie najbardziej optymalną strategię inwestycyjną.

    Dołącz do sieci inwestorów

    ✔ Wyszukanie inwestycji 

    ✔ Wyselekcjonowane inwestycje 

    ✔ Analizy opłacalności inwestycji

      Poprzez kliknięcie przycisku “Dołączam” wyrażasz zgodę na otrzymywanie informacji handlowych, w szczególności newsletterów, od Enterprise Startup. Każda komunikacja jaką do Ciebie skierujemy będzie zawierała opcję wycofania subskrypcji. Zgodę możesz również wycofać w każdym czasie poprzez wysłanie wiadomości na adres kontakt@enterprisestartup.pl.

      Administratorem Twoich danych osobowych jest Enterprise Code sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (30-348), przy ul. Bobrzyńskiego 29 lok. 17. Dane osobowe przetwarzane będą w celu wysyłania informacji handlowych, w szczególności newslettera. Pełną informację o przetwarzaniu danych osobowych znajdziesz w Regulamin i Polityka prywatności.

      Autor

      Krzysztof_Janik_CFO

      Krzysztof Janik

      Misja | Maksymalizacja potencjału firm poprzez skuteczne zarządzanie finansami.

      Wychowywałem się wśród przedsiębiorców, mój Dziadek był przedsiębiorą, mój Tata jest przedsiębiorcą, przechodząc przez nie jeden kryzys. Praca z przedsiębiorcami jest moją pasją.

      +12 lat rozwijania kompetencji w zakresie zarządzania  finansami przedsiębiorstw. Dostępne bio.

      +4  lata realizacji usług dla przedsiębiorców. Poznaj historię moich początków w biznesie tutaj.

      +65 zrealizowanych narzędzi analitycznych w excelu dla biznesu począwszy od spółek z Grupy Kapitałowej PGE po startupy technologiczne.

      FIRMA
      Enterprise Code Sp. z o.o.
      Kraków | ul. Bobrzyńskiego 29/17
      Biuro | Warszawa

      Zespół

      Partnerzy

      Oferty pracy

      Regulamin

      Polityka prywatności

      Mapa strony

      KONTAKT
      Krzysztof_Janik_CFO

      Krzysztof Janik

      Partner Zarządzający

      krzysztof.janik@enterprisestartup.pl

      Opinie

      Pozostaw komentarz

      Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *